未经业主同意,隔壁邻居可否占用小区土地

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基本案情:
       国贸公寓与世侨公司建设的“世侨中心”比邻。2012年至2015年间,世侨公司在国贸公寓用地红线内的S2地块修筑用于供水、排水、排污、供电的设施设备和窨井管道,且在地面设置消防栓,修建地面停车场,种植花草树木。2015年6月,国贸公寓业主大会授权业委会遂起诉世侨公司腾退涉案土地并支付占用费等。
法律规定:
      《物权法》第八十八条规定:“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”该条规定了使用邻地的两种情形:一是因建造、修缮建筑物而临时使用邻地;二是在邻地上安设管线。
       《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”
法院判决:
       一审法院认为,世侨公司占用讼争土地属于无权占有,考虑到“世侨中心”与国贸公寓比邻,世侨公司虽侵害了国贸公寓业主对讼争土地享有的合法权利,但“世侨中心”已经竣工验收并投入使用多年,改变用地现状必然导致相关损失扩大。因此,对国贸公寓业委会要求世侨公司返还讼争土地的诉讼请求,不予支持;并判令世侨公司向国贸公寓业委会支付占用费等。
       国贸公寓业委会提起上诉,中院审理后改判世侨公司将讼争土地腾空并恢复原状后移交给国贸公寓业委会,并向其支付土地占用费等。
刘律师评价
       世侨公司未取得使用S2地块的合法授权,也未证明利用讼争地块的“必须性”。一方面,设置消防栓,修建地面停车场以及种植花草树木等,不属于邻地权利人应负容忍义务的范畴。另一方面,世侨公司未证明其必须使用讼争土地才能安设水电管线或通过其他方式安设将造成不必要的经济耗费。故世侨公司对讼争地块属无权占有。
       世侨公司未能证明其符合合同法第一百一十条规定的情形,理应将讼争地块恢复原状后返还给世侨公司,由此带来的经济损失应由其自行承担。
       近年来,随着我国住房商品化改革的推进和公民权利意识的提高,小区业主及其代表组织——业主委员会表达自身利益诉求的现象层出不穷。对于纠纷的解决,需要充分发挥街道、社区、主管部门纠纷化解优势,梳理业主的各项诉求。
       物业公司也需要进一步规范物业服务管理。引导业主委员会有效发挥职能,及时回应并满足业主诉求。
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