农村房屋卖给城市居民最终又流向本村合同有效

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基本案情:
       贺某与牛某原系夫妻关系,2003年两人离婚,诉争院落内的北房4间归贺某所有。该院的《集体土地建设用地使用证》上登记的土地使用者为牛某。2005年3月,贺某与张某签订《房屋院落买卖协议书》,约定:甲方(卖房人)贺某,乙方(买房人)张某,甲方将自行拥有该村房屋院落一处卖给乙方。协议第二条,甲方拥有对房屋的处置权。第三条,乙方一次付清人民币9.5万元整,该处房地产归乙方所有,双方交易不得反悔,乙方对房地产拥有处置权。第五条,因政策条件该处房地产手续不能过户时,双方房屋买卖关系依然确立。第六条,违约方承担违约时该房地产评估价的30%违约金。如甲方违约则还需另支付乙方已支出、投入的建设、装修等全部费用,并按违约时该房地产评估价回购。第七条,此协议甲乙双方各执一份,该村村民委员会一份。落款有甲方、乙方的签字,但未填时间。2005年3月27日,贺某在其身份证复印件上给张某出具收到卖房款9.5万元的字据。之后贺某将诉争院落及房屋交付张某。现在付某、蔡某夫妻居住在该院内,并持有该院的《集体土地建设用地使用证》。
       贺某遂起诉称由于自己和张某签订的协议书违反了合同法、土地管理法等强制性规定,应为无效。张某称其于2007年以25万元将诉争院落及房屋转售给了付某、蔡某,但是付某、蔡某在2016年底付清购房款,2017年3月才入住诉争房屋,买卖合同中张某和付某、蔡某未约定违约金、滞纳金,付某、蔡某时隔10年才付清购房款,而张某也未提出增加房款或解除合同的要求,故此,贺某认为张某与付某、蔡某之间的合同是后补的、虚假的,诉请法院查明事实,依法判决。
法院判决
  法院经审理后作出判决:驳回原告贺某的诉讼请求。
律师点评
       本案争议的焦点在于贺某与张某签订的《房屋院落买卖协议书》、张某与付某、蔡某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及两个买卖行为的效力问题。
  贺某于2003年4月17日因离婚取得了诉争房产的所有权。2005年3月1日,贺某与张某签订《房屋院落买卖协议书》,将该房屋及院落处分给了张某,该买卖协议虽未经该村村委会审批,但该协议系双方真实意思表示,且合同签订后双方依约履行了各自的合同义务,即张某当时就以9.5万元现金支付的方式履行了合同义务;作为出卖方贺某亦接受了张某给付的房屋价款,并将涉诉房屋交与张某,这一事实证实双方在签订协议以及履行协议过程中均系真实意思表示,不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销等情形。从2005年3月至2017年3月贺某第一次起诉主张权利,房屋买卖行为已经过12年,该期间贺某从未向张某主张过任何权利,故此,应认定贺某与张某在履行该房屋买卖协议过程中系自愿的、真实的、连贯的。
  张某虽然不是该村村民,不属于该村集体经济组织成员,但其在购买后对旧房进行了翻建和新建,故贺某主张的原有房屋已经灭失,已无返还可能。2007年3月1日,张某与付某签订《房屋买卖合同》,将其翻建后的房屋卖给付某、蔡某,因付某拥有该村集体经济组织成员身份和资格,故张某将涉案房屋卖给付某、蔡某后,涉案宅基地重新流入了该村集体经济组织,张某与付某、蔡某所签订的房屋买卖合同未侵害不特定多数该村集体经济组织成员的利益,当属有效。
  从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发,本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被张某将诉争院落及房屋重新卖给了本集体经济组织成员的付某、蔡某而被消除,涉案宅基地及宅基地内的房屋现掌握在该村集体经济组织成员手中,而贺某不能举证证明付某、蔡某依据其与张某所签订的房屋买卖合同取得涉案宅基地的使用权以及宅基地内房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定,考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性,依照尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神,原告贺某要求确认其与被告张某签订的《房屋院落买卖协议书》无效,要求被告张某、第三人付某、蔡某腾退并返还诉争房屋及院落,返还《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求,无事实及法律依据,应予驳回。
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